當(dāng)前位置：首頁 > 信息傳達(dá) > 文件通知
文件通知
關(guān)于印發(fā)《金平區(qū)、龍湖區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管臨時操作辦法》的通知
瀏覽次數(shù)：2821各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，相關(guān)商業(yè)銀行，有關(guān)部門：
根據(jù)市委編辦《關(guān)于商品房預(yù)售款監(jiān)管和交易合同網(wǎng)簽備案職責(zé)調(diào)整的通知》（汕機(jī)編發(fā)〔2021〕28號）精神，“商品房預(yù)售款收存和使用等監(jiān)督管理”職能調(diào)整劃入我局，為做好職能調(diào)整過渡期金平、龍湖行政區(qū)域商品房預(yù)售款監(jiān)管工作，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，我局研究制定了《金平區(qū)、龍湖區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管臨時操作辦法》，用以指導(dǎo)過渡期間商品房預(yù)售款監(jiān)管的各項開戶、提取等業(yè)務(wù)管理工作。新的管理辦法出臺前，在商品房預(yù)售款監(jiān)管工作中遇到的問題，可徑向我局房地產(chǎn)市場管理科反映（業(yè)務(wù)聯(lián)系電話：88266128）。
汕頭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2021年6月27日
金平區(qū)、龍湖區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管臨時操作辦法
根據(jù)市委編辦《關(guān)于商品房預(yù)售款監(jiān)管和交易合同網(wǎng)簽備案職責(zé)調(diào)整的通知》（汕機(jī)編發(fā)〔2021〕28號）精神，“商品房預(yù)售款收存和使用等監(jiān)督管理”職能調(diào)整劃入我局，為做好職能調(diào)整過渡期金平、龍湖行政區(qū)域商品房預(yù)售款監(jiān)管工作，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，制定以下商品房預(yù)售款臨時操作辦法。
一、管理機(jī)構(gòu)
5月24日起，金平區(qū)、龍湖區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管職權(quán)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局直接行使。為做好相關(guān)工作，方便企業(yè)，商品房預(yù)售款收存和使用等相關(guān)日常事務(wù)由我局委托市住房保障中心專項工作組（下稱“工作組”）負(fù)責(zé)。
二、商品房預(yù)售款監(jiān)管臨時操作辦法
（一）監(jiān)管戶開設(shè)
1.開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時，應(yīng)當(dāng)一并與我局、開戶銀行三方簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
2.商品房項目規(guī)劃批準(zhǔn)分期建設(shè)的，可按分期建設(shè)范圍分別在汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)的商業(yè)銀行開設(shè)專用賬戶，且一個專用賬戶只能用于一個商品房項目。專用賬戶名稱應(yīng)為“‘房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱’加‘商品房預(yù)售款監(jiān)管專用資金’”。專用賬戶不得捆綁設(shè)定任何自動劃賬功能。
3.開發(fā)企業(yè)可根據(jù)需要增加專用賬戶數(shù)量。但每個商品房項目（或分期建設(shè)項目）的專用賬戶總數(shù)原則上不超過3個。
4.開設(shè)監(jiān)管戶應(yīng)在粵安居系統(tǒng)申請辦理。
（二）預(yù)售項目監(jiān)管建檔和工程總造價確認(rèn)
商品房項目核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》后，工作組應(yīng)及時收集以下資料，建立項目監(jiān)管檔案，并核實項目工程總造價款，報市局確認(rèn)工程總造價款后，對項目實施日常監(jiān)管。
其中，項目監(jiān)管檔案包括：
1.商品房預(yù)售許可證和預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書。
2.商品房項目建設(shè)工程預(yù)算書及施工圖審查結(jié)論（重點是涉及造價部分）。
3.項目發(fā)包合同及工程節(jié)點、用款計劃表。
4.項目建設(shè)工程施工許可證等。
工程總造價核實按以下規(guī)定執(zhí)行：
1.資金監(jiān)管部門按照《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房銷售條例》第四十七條規(guī)定，根據(jù)有資質(zhì)的工程造價機(jī)構(gòu)核算結(jié)果，結(jié)合施工圖審查結(jié)果、建設(shè)工程承包合同確認(rèn)工程總造價款，并以總造價款為基數(shù)，對項目工程用款進(jìn)行總控制。工程總造價款為該項目全部建設(shè)費用，包含項目建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)等相關(guān)建設(shè)費用總額及稅費等。
2.項目建設(shè)過程因不可預(yù)見的原因需要變更工程總造價的，必須由建設(shè)單位和施工方按施工管理有關(guān)程序在經(jīng)相關(guān)設(shè)計、監(jiān)理單位、有資質(zhì)的工程造價機(jī)構(gòu)和施工圖審查機(jī)構(gòu)確認(rèn)，出具工程造價預(yù)算變更證明。
3.單個項目建設(shè)工程存在由開發(fā)企業(yè)多重發(fā)包情況的，工程投資額超過100萬元或建筑面積超過500平方米的施工項目，原則上建設(shè)單位應(yīng)按相應(yīng)范圍領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》。
（三）預(yù)售款的歸集
1.商品房項目取得《商品房預(yù)售許可證》后,開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時告知開戶銀行，開戶銀行在收到《商品房預(yù)售許可證》后，才能將專用賬戶用于收取預(yù)售款。
2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)督促開戶銀行實時通過粵安居系統(tǒng)錄入購房人繳款情況并上傳開戶銀行出具給購房人的預(yù)售款存款憑證；未按規(guī)定上傳憑證的，不能辦理合同備案。
3.以按揭方式購房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房買賣合同注記“本合同約定貸款應(yīng)由貸款銀行在辦妥按揭登記后直接劃入本項目預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶”內(nèi)容。
4.預(yù)售款歸集少于同期應(yīng)歸集預(yù)售款總額85%的，監(jiān)管部門可停止受理該項目的預(yù)售款使用申請。
5.開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同的，共同簽署載明購房人收款賬戶的退款申請書，向監(jiān)管部門申請。經(jīng)監(jiān)管部門審查同意，通知開戶銀行將購房款撥回購房人收款賬戶。
（四）預(yù)售款申請使用與審核
1.預(yù)售款用途
專用賬戶內(nèi)監(jiān)管資金，應(yīng)優(yōu)先用于項目法定稅費，以及按工程進(jìn)度用于批準(zhǔn)預(yù)售以后后續(xù)工程的購買建筑材料、設(shè)備款和施工進(jìn)度款。項目累計歸集預(yù)售款總額超過重點監(jiān)管額度的部分，按《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房銷售條例》第四十八條規(guī)定管理。
2.預(yù)售款核準(zhǔn)使用程序和額度控制
（1）開發(fā)企業(yè)申請
開發(fā)企業(yè)按《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房銷售條例》第四十四條規(guī)定和資料向工作組提出申請，并按規(guī)定分別用途提交《商品房預(yù)售資金使用申請表》、用款計劃、賬戶收支情況表、監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明、施工單位的用款申請、材料設(shè)備購銷合同等材料（用于支付本項目所涉及的法定稅款的，提交經(jīng)稅務(wù)部門加具意見的預(yù)售款使用申請表）。
工作組按《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房銷售條例》第四十五條規(guī)定程序?qū)彶椴⒃谌齻€工作日內(nèi)作出予以核準(zhǔn)或不核準(zhǔn)用款書面答復(fù)。開發(fā)企業(yè)持經(jīng)核準(zhǔn)的申請表和其他材料到開戶銀行辦理專用賬戶撥款手續(xù)。開戶銀行必須同時將撥款信息錄入粵安居系統(tǒng)，并上傳撥款憑證。
（2）核定預(yù)售款支付額度
——法定稅費支付額度
用于支付法定稅費的，根據(jù)銀行出具的已歸集預(yù)售資金總額的證明材料，原則上在累計已歸集資金總額的10%內(nèi)核準(zhǔn)用款；工程建設(shè)進(jìn)展順利、經(jīng)營良好的項目，用于支付稅費的用款額度可以在15%以內(nèi)控制。
超過重點監(jiān)管額度的預(yù)售款，用于支付稅費額度不受上述比例限制。
——工程款支付額度
用于支付工程款的，按施工進(jìn)度核定支付額度，支付額度為：
①主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模罁?jù)施工進(jìn)度證明核定工程款額度，但累計不得超過工程款總額（含工程款，購買建筑材料、設(shè)備款、稅費等，下同）的65%；
②主體工程完成，腳手架工程已拆除的，依據(jù)施工進(jìn)度證明核定工程款額度，但累計不得超過工程款總額的85%；
③建設(shè)工程已竣工驗收的，依據(jù)施工進(jìn)度證明核定工程款額度，但累計不得超過工程款總額的95%。
主體結(jié)構(gòu)封頂前，監(jiān)管賬戶內(nèi)至少需留存總提取額的5%作為監(jiān)管備用金。封頂后，賬戶資金留存比例按以上支付額度管理。
（3）超過重點監(jiān)管額度部分的核定
重點監(jiān)管額度=工程總造價×150%。
歸集額超出重點監(jiān)管額度部分的資金，經(jīng)監(jiān)管部門同意，企業(yè)可申請?zhí)崛∮糜谥Ц俄椖颗鷾?zhǔn)預(yù)售前投入的建設(shè)費用及開發(fā)貸款。
（4）現(xiàn)金保函的使用
開發(fā)企業(yè)近三年來（企業(yè)成立未滿三年的，為企業(yè)成立以來）沒有發(fā)生違規(guī)收取、使用預(yù)售款情況，且同時滿足下列條件的，可憑經(jīng)資金監(jiān)管主管部門認(rèn)可的特區(qū)范圍內(nèi)大型商業(yè)銀行出具的見索即付現(xiàn)金保函，直接置換同等額度的商品房預(yù)售款監(jiān)管資金。
①主體結(jié)構(gòu)已全部封頂，經(jīng)工程施工單位書面同意并確認(rèn)前期工程款已經(jīng)支付完畢。
②提供有資質(zhì)的工程造價咨詢機(jī)構(gòu)出具的項目后續(xù)工程量核算結(jié)果（重點包含后續(xù)工程量造價）。
③現(xiàn)金保函置換資金后，監(jiān)管戶中預(yù)留款大于后續(xù)工程款的120%。
④出具保函的商業(yè)銀行承諾在保函期限內(nèi)收到保函受益人加蓋公章的《保函索賠通知書》后10個工作日內(nèi)，無條件地、不可撤銷地向保函受益人支付擔(dān)?？铐椀奖：芤嫒酥付ǖ馁~戶，且無須保函受益人出具任何其他證明。
（5）公示
工作組作出核準(zhǔn)預(yù)售款使用決定后，應(yīng)及時將核準(zhǔn)情況（核準(zhǔn)時間、申請用途、用款額度等）在門戶網(wǎng)站公示。建設(shè)進(jìn)度未按施工計劃實施超過3個月的項目，工作組應(yīng)在作出核準(zhǔn)預(yù)售款使用決定前將申請情況（申請時間、申請用途、用款額度、收款單位等）在門戶網(wǎng)站和項目售房處公示3個工作日以上。
（五）不予核準(zhǔn)用款的情形
有下列情況之一的，工作組可不予核準(zhǔn)用款申請：
1.超出用款額度的；
2.收款單位或申請用途不符規(guī)定的；
3.前一筆用款使用不符合規(guī)定的；
4.開發(fā)企業(yè)違規(guī)收存、使用預(yù)售款，未整改的；
5.不在工程承包施工合同內(nèi)的工程款范圍用款。
6.不符合商品房預(yù)售款監(jiān)管的法律法規(guī)和本操作辦法等規(guī)定的。
（六）解除預(yù)售款監(jiān)管
商品房項目取得《商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)》后，監(jiān)管戶同步撤管。
三、職能調(diào)整前已經(jīng)納入商品房預(yù)售款管理的項目預(yù)售款的使用和審核。
鑒于2021年5月24日前的在管項目，普遍存在施工管理相關(guān)內(nèi)容不規(guī)范情況，但其商品房預(yù)售款監(jiān)管模式已經(jīng)成型，為確保相關(guān)項目建設(shè)順利進(jìn)行，防止出現(xiàn)新的問題樓盤風(fēng)險，在不影響項目繼續(xù)施工前提下，根據(jù)項目實際，原則上繼續(xù)采用原管理模式進(jìn)行。但工程總造價款應(yīng)符合《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房銷售條例》第四十七條規(guī)定。
原在管項目在5月24日后新增的發(fā)包合同，按本文工程總造價核實的相關(guān)規(guī)定管理。
四、其他
（一）本辦法為職能調(diào)整過渡時期臨時性的商品房預(yù)售款監(jiān)管工作辦法。本辦法自發(fā)布之日起實行，在新的管理辦法出臺后，本辦法自動失效。
（二）本辦法未盡管理事項，將依照“預(yù)售款應(yīng)當(dāng)用于購買商品房項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備，以及支付商品房項目建設(shè)的施工進(jìn)度款和法定稅費”的總原則進(jìn)行管理。
（三）工程進(jìn)度進(jìn)度異常、延期交房問題樓盤項目的預(yù)售款監(jiān)管，按“一案一策”方式，另行制定管理辦法。