當前位置：首頁 > 信息傳達 > 公示公告
公示公告
關(guān)于征求《汕頭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》（征求意見稿）意見的公告
瀏覽次數(shù)：2111為進一步加強我市商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，維護商品房購銷雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理條例》和《汕頭經(jīng)濟特區(qū)商品房銷售條例》等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場實際情況，我局擬訂了《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》（征求意見稿）。現(xiàn)向社會公開征求意見，有關(guān)意見請于2021年8月30日前送至我局，逾期視為沒有意見。
（聯(lián)系電話：88461937；電子郵箱：stscglk@163.com）
附件：《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》（征求意見稿）
汕頭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2021年8月13日
汕頭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法
目 錄
第一章 總則
第二章 一般規(guī)定
第三章 預(yù)售款的存入、使用
第四章 監(jiān)督管理
第五章 法律責任
第六章 附 則
第一章總則
第一條 【目的依據(jù)】為進一步加強我市商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售款專款專用，維護商品房購銷雙方的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《廣東省商品房預(yù)售管理條例》《汕頭經(jīng)濟特區(qū)商品房銷售條例》和《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場實際情況，制定本辦法。
第二條 【適用范圍】凡在本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)批準預(yù)售的商品房預(yù)售款的收存、使用和監(jiān)督管理工作,適用本辦法。
第三條 【預(yù)售款定義】本辦法所稱商品房預(yù)售款，是指預(yù)購人依照合同的約定，預(yù)先支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房驗收交付使用前用作該商品房建設(shè)費用的款項，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。
第四條 【監(jiān)管部門】汕頭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱市住建局）負責監(jiān)督指導(dǎo)全市商品房預(yù)售款監(jiān)管工作，并直接負責金平區(qū)、龍湖區(qū)（含高新區(qū)、華僑試驗區(qū)）商品房預(yù)售款監(jiān)管工作。其他區(qū)（縣）相應(yīng)的職能部門負責組織實施本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作。商品房所在地承擔商品房預(yù)售款監(jiān)管職能的部門（下稱監(jiān)管部門）可以委托下屬機構(gòu)開展本區(qū)域商品房預(yù)售款監(jiān)管具體工作。
第二章 一般規(guī)定
第五條 【開設(shè)監(jiān)管戶】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（下稱開發(fā)企業(yè)）進行商品房預(yù)售前，應(yīng)當在汕頭經(jīng)濟特區(qū)的商業(yè)銀行開設(shè)預(yù)售款專用賬戶，且一個專用賬戶只能用于一個商品房項目。商品房項目規(guī)劃批準分期建設(shè)的，可按分期建設(shè)范圍分別開設(shè)專用賬戶。專用賬戶名稱應(yīng)為“‘房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱’加‘商品房預(yù)售款監(jiān)管專用資金’”。專用賬戶不得捆綁設(shè)定任何自動劃賬功能。
（一）專用賬戶的數(shù)量
開發(fā)企業(yè)可根據(jù)需要增加專用賬戶數(shù)量。但每個商品房項目（或分期建設(shè)項目）的專用賬戶總數(shù)原則上不超過3個。
（二）增設(shè)或變更預(yù)售款專用賬戶程序
1.開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管部門提出申請，并提交以下資料：
增設(shè)專用賬戶的，提交已開戶銀行同意開發(fā)企業(yè)增加或變更專用賬戶的書面意見；變更專用賬戶的，提交開發(fā)企業(yè)與原開戶銀行達成的書面協(xié)議，該協(xié)議應(yīng)明確將原專用賬戶結(jié)余資金轉(zhuǎn)入新專用賬戶。
需要變更專用賬戶時，開發(fā)企業(yè)憑監(jiān)管部門同意劃轉(zhuǎn)結(jié)余資金的文件，將原專用賬戶結(jié)余資金轉(zhuǎn)入新專用賬戶。
2.開發(fā)企業(yè)將增設(shè)或變更專用賬戶后的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議送商品房預(yù)售許可部門備案，變更《商品房預(yù)售許可證》的有關(guān)注記。
3.監(jiān)管部門收取變更注記后的《商品房預(yù)售許可證》（復(fù)印件）存檔。
預(yù)售款監(jiān)管和預(yù)售證核發(fā)為同一部門的，上述流程事項應(yīng)一次性收件，合并辦理。
第六條 【簽訂監(jiān)管協(xié)議】開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當與監(jiān)管部門、監(jiān)管資金開戶銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）三方簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）。
（一）開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管部門提出申請，并在粵安居系統(tǒng)上傳并提交以下資料：
1.企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；
2.開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
3.法定代表人身份證明、被委托人身份證明，法人授權(quán)委托書；
4.土地使用權(quán)證明文件；
5.建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；
6.商品房預(yù)售款專用賬戶開戶證明；
7.標準地名、門牌批準文件。
為方便企業(yè)，預(yù)售款監(jiān)管和預(yù)售證核發(fā)是同一部門的，原則上預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議簽訂和預(yù)售證核發(fā)申請應(yīng)一次性收件，合并辦理。
（二）監(jiān)管部門審查同意后，與開戶銀行、開發(fā)企業(yè)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
第七條 【建立監(jiān)管檔案】商品房項目取得《商品房預(yù)售許可證》后，監(jiān)管部門收取下列資料建立預(yù)售款監(jiān)管檔案：
（一）《商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》（復(fù)印件）；
（二）項目發(fā)包合同及項目施工計劃、用款計劃表（復(fù)印件，經(jīng)監(jiān)理單位加具審查意見）；
（三）建設(shè)工程預(yù)算書（原件）結(jié)論及施工圖審查結(jié)論（復(fù)印件，經(jīng)監(jiān)理單位加具審查意見）；
（四）建設(shè)監(jiān)理工作月報表（原件）；
第八條 【核實工程總造價】資金監(jiān)管部門按照《汕頭經(jīng)濟特區(qū)商品房銷售條例》第四十七條規(guī)定，根據(jù)有資質(zhì)的工程造價機構(gòu)核算結(jié)果，結(jié)合施工圖審查結(jié)果、建設(shè)工程承包合同確認工程總造價款，并以總造價款為基數(shù)，對項目工程用款進行總控制。工程總造價款為該項目全部建設(shè)費用，包含項目建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)等相關(guān)建設(shè)費用總額及稅費等。
（一）項目建設(shè)過程因不可預(yù)見的原因需要變更工程總造價的，必須由建設(shè)單位和施工方按施工管理有關(guān)程序在經(jīng)相關(guān)設(shè)計、監(jiān)理單位、有資質(zhì)的工程造價機構(gòu)和施工圖審查機構(gòu)確認，出具工程造價預(yù)算變更證明。
（二）整個項目建設(shè)工程存在由開發(fā)企業(yè)多重發(fā)包情況的，建設(shè)單位應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定按相應(yīng)范圍申辦《建筑工程施工許可證》。
第九條 【解除預(yù)售款監(jiān)管】商品房項目取得《商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)》后，監(jiān)管戶同步撤管。預(yù)售期間商品房已全部出售并完成竣工驗收備案，無需辦理現(xiàn)售備案的，開發(fā)企業(yè)直接向監(jiān)管部門申請解除預(yù)售款監(jiān)管。
開戶銀行憑監(jiān)管部門的審批意見辦理賬戶撤銷監(jiān)管手續(xù)。預(yù)售款監(jiān)管和《商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)》辦理為同一部門的，上述流程相關(guān)事項應(yīng)一次性收件，合并辦理。
第三章 預(yù)售款的歸集、使用
第十條 【預(yù)售款歸集】商品房項目取得《商品房預(yù)售許可證》前，開發(fā)企業(yè)不得收取預(yù)售款(包括認購款、預(yù)訂款等)；商品房項目取得《商品房預(yù)售許可證》后,才能將專用賬戶用于收取預(yù)售款。
第十一條 預(yù)購人應(yīng)當按合同約定的付款時間，通過本人銀行賬戶將商品房預(yù)售款直接存入商品房預(yù)售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向預(yù)售人換領(lǐng)交款收據(jù)。開發(fā)企業(yè)不得通過開設(shè)的或關(guān)聯(lián)的銀行賬戶，大額提取現(xiàn)金，并擅自以購房人名義繳入監(jiān)管賬戶。開戶銀行不得配合相關(guān)違規(guī)行為，并應(yīng)確保購房款由購房人賬戶直接繳入監(jiān)管賬戶。
第十二條 開戶銀行應(yīng)實時通過粵安居系統(tǒng)錄入購房人繳款情況并上傳存款憑證；未按規(guī)定上傳憑證的，不能辦理合同備案。
第十三條 以商業(yè)貸款或住房公積金貸款方式購房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房買賣合同注記有“貸款金額直接劃入本項目預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶”的相應(yīng)內(nèi)容。
第十四條 【預(yù)售款歸集率】預(yù)售款歸集率=已到賬預(yù)售款/應(yīng)到賬預(yù)售款×100%。應(yīng)到賬預(yù)售款可根據(jù)當時按揭銀行放款期限長短相應(yīng)調(diào)整計算節(jié)點。
預(yù)售款歸集率不足的，監(jiān)管部門應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)書面說明原因；預(yù)售款歸集率不足85%時，監(jiān)管部門可停止受理該項目的預(yù)售款使用申請。開發(fā)企業(yè)以購房人未能及時交付購房款，或貸款銀行未能及時釋放按揭款等原因要求暫時核減應(yīng)歸集的預(yù)售款總額的，應(yīng)提供證明上述情況的材料報監(jiān)管部門審核。
第十五條 【用款總控制】監(jiān)管部門按工程總造價對工程款用款進行總控制。
（一）主要材料須由開發(fā)企業(yè)直接采購、供應(yīng)的，開發(fā)企業(yè)必須在建設(shè)工程施工總承包合同中明確甲供材料的名稱及數(shù)量，并將甲供材料所需價款在合同中予以扣除。
（二）工程款的支付按建設(shè)工程施工承包合同及所附工程預(yù)算書約定的內(nèi)容劃入承包單位賬戶。由開發(fā)企業(yè)直接采購的材料款，可以直接劃入材料供應(yīng)商賬戶。
（三）具體施工節(jié)點、施工進度款和材料款支付須由項目監(jiān)理單位、承包單位共同確認。需現(xiàn)場勘查的，監(jiān)管單位要進行現(xiàn)場勘查。
第十六條 【用款計劃】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)方案及施工進度編制預(yù)售項目用款計劃，并根據(jù)用款計劃申請使用商品房預(yù)售款。用款計劃應(yīng)按照取得預(yù)售許可、項目封頂、腳手架拆除、竣工驗收備案等環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點，并在每個節(jié)點留存不低于本辦法規(guī)定的留存額度。
第十七條 【用款申請】開發(fā)企業(yè)按《汕頭經(jīng)濟特區(qū)商品房銷售條例》第四十四條規(guī)定和資料向監(jiān)管部門提出用款申請。用于支付本項目所涉及的法定稅款的，提交經(jīng)稅務(wù)部門加具意見的預(yù)售款使用申請表。
第十八條 【核準使用】監(jiān)管部門按《汕頭經(jīng)濟特區(qū)商品房銷售條例》第四十五條規(guī)定程序?qū)彶椴⒃谌齻€工作日內(nèi)作出予以核準或不核準用款書面答復(fù)。
同意使用預(yù)售款的，監(jiān)管部門出具核準意見，開戶銀行憑核準意見辦理預(yù)售款撥付手續(xù)。不同意使用預(yù)售款的，監(jiān)管部門應(yīng)當以書面說明理由。
第十九條 【支付稅費】用于支付法定稅費的，根據(jù)銀行出具的已歸集預(yù)售資金總額的證明材料，原則上在累計已歸集資金總額的10%內(nèi)核準用款；工程建設(shè)進展順利、工程進度已封頂、監(jiān)管賬戶資金充裕的項目，用于支付稅費的用款額度可以在15%以內(nèi)控制。
超過重點監(jiān)管額度的預(yù)售款，用于支付稅費額度不受上述比例限制。
第二十條 【支付額度】用于支付工程款的，按施工進度核定支付額度，支付額度依次為：
（一）主體結(jié)構(gòu)封頂前，依據(jù)施工進度證明核定工程款額度（該額度不包含預(yù)售前已投入的工程款），但累計不得超過工程款總額（含工程款，購買建筑材料、設(shè)備款、稅費等，下同）的65%；
（二）主體工程完成，腳手架工程拆除前，依據(jù)施工進度證明核定工程款額度，但累計不得超過工程款總額的85%；
（三）建設(shè)工程已竣工驗收前，依據(jù)施工進度證明核定工程款額度，但累計不得超過工程款總額的95%。
監(jiān)管賬戶撤銷前，至少需留存總提取額的5%作為監(jiān)管備用金。
第二十一條 【重點監(jiān)管額度】重點監(jiān)管額度=工程總造價×150%。
根據(jù)商品房預(yù)售法律法規(guī)有關(guān)精神，為保護購房人權(quán)益，開發(fā)企業(yè)申請使用的商品房預(yù)售款，應(yīng)優(yōu)先按工程進度用于批準預(yù)售以后后續(xù)工程的購買建筑材料、設(shè)備和施工進度款及本項目法定稅費。
項目累計歸集預(yù)售款總額超過重點監(jiān)管額度的部分，按《汕頭經(jīng)濟特區(qū)商品房銷售條例》第四十八條規(guī)定管理。
第二十二條 【預(yù)售前工程款的提取】項目封頂后，專用賬戶內(nèi)監(jiān)管資金留存比例大于剩余工程造價150%的，經(jīng)開發(fā)企業(yè)申請、建設(shè)工程施工許可證確定的工程施工單位同意，并經(jīng)監(jiān)管部門批準，可以支付項目批準預(yù)售以前已產(chǎn)生的購買建筑材料、設(shè)備款和施工進度款，支付額度仍按第二十條的規(guī)定管理。
第二十三條 【解約退款】開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同、認購書的，共同簽署載明購房人收款賬戶的退款申請書，向監(jiān)管部門申請。經(jīng)監(jiān)管部門審查同意，通知開戶銀行將購房款撥回購房人收款賬戶。
第二十四條 【銀行撥款】開發(fā)企業(yè)持經(jīng)核準的申請表等材料到開戶銀行辦理專用賬戶撥款手續(xù)。開戶銀行必須同步將撥款信息錄入粵安居系統(tǒng)，并上傳撥款憑證。
第二十五條 【公示】監(jiān)管部門作出核準預(yù)售款使用決定后，應(yīng)及時將核準情況（核準時間、申請用途、用款額度等）在門戶網(wǎng)站公示。建設(shè)進度未按施工計劃實施超過3個月的項目，監(jiān)管部門應(yīng)在作出核準預(yù)售款使用決定前將申請情況（申請時間、申請用途、用款額度、收款單位等）在門戶網(wǎng)站和項目售房處公示3個工作日以上。
第二十六條 【不予核準用款情形】有下列情況之一的，監(jiān)管部門可不予核準用款申請：
（一）超出用款額度的；
（二）收款單位或申請用途不符規(guī)定的；
（三）前一筆用款使用不符合規(guī)定的；
（四）開發(fā)企業(yè)違規(guī)收存、使用預(yù)售款，未整改的；
（五）不在工程承包施工合同內(nèi)的工程款范圍用款。
（六）不符合商品房預(yù)售款監(jiān)管的法律法規(guī)和本辦法等規(guī)定的。
第二十七條 【現(xiàn)金保函】開發(fā)企業(yè)近三年來（企業(yè)成立未滿三年的，為企業(yè)成立以來）沒有發(fā)生違規(guī)收取、使用預(yù)售款情況，且同時滿足下列條件的，可憑經(jīng)監(jiān)管部門認可的特區(qū)范圍內(nèi)大型商業(yè)銀行出具的見索即付現(xiàn)金保函，直接置換同等額度的商品房預(yù)售款監(jiān)管資金。
（一）主體結(jié)構(gòu)已全部封頂，經(jīng)工程施工單位書面同意并確認前期工程款已經(jīng)支付完畢。
（二）提供有資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)出具的項目后續(xù)工程量核算結(jié)果（重點包含后續(xù)工程量造價）。
（三）現(xiàn)金保函置換資金后，監(jiān)管戶中預(yù)留款大于后續(xù)工程款的120%。
（四）出具保函的商業(yè)銀行承諾在保函期限內(nèi)收到保函受益人加蓋公章的《保函索賠通知書》后10個工作日內(nèi)，無條件地、不可撤銷地向保函受益人支付擔?？铐椀奖：芤嫒酥付ǖ馁~戶，且無須保函受益人出具任何其他證明。
第二十八條 【差異化管理】為提高預(yù)售款監(jiān)管資金使用效率，促進開發(fā)企業(yè)遵守和執(zhí)行商品房預(yù)售款監(jiān)管制度，監(jiān)管部門可會同房地產(chǎn)行業(yè)主管部門或委托房地產(chǎn)行業(yè)社會組織實行基于開發(fā)企業(yè)信用、業(yè)績、規(guī)模等的企業(yè)信用分級制度，對商品房預(yù)售款使用、留存比例等實行差異化管理，采取相關(guān)扶優(yōu)罰劣措施。
開發(fā)企業(yè)信用評價辦法及獎罰措施由行業(yè)主管部門另行制定發(fā)布。
第四章 監(jiān)督管理
第二十九條 【監(jiān)管機構(gòu)管理】監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當對預(yù)售款專用賬戶情況進行及時監(jiān)督，定期對工程進度情況和銷售情況進行現(xiàn)場巡檢。
第三十條 【監(jiān)管銀行管理】監(jiān)管銀行應(yīng)派專人負責商品房預(yù)售款監(jiān)管工作及預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)管理，嚴格按照預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)接口規(guī)范，向預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)準確、實時上傳數(shù)據(jù)。并按監(jiān)管機構(gòu)要求實時報送專用賬戶出入賬情況。如發(fā)生監(jiān)管資金被查封、凍結(jié)的情形，監(jiān)管銀行應(yīng)及時向監(jiān)管部門書面通報具體情況。
第三十一條 【暫停核準用款情形】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，查處期間，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)暫停核準該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售款使用申請。已核準尚未撥付的，應(yīng)書面通知監(jiān)管銀行暫停預(yù)售款專用賬戶的資金撥付。
（一）存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致項目停工的；
（二）預(yù)售項目工程建設(shè)存在嚴重質(zhì)量問題的；
（三）收款單位營業(yè)范圍與申請用款用途不符的；
（四）未將預(yù)售款全部轉(zhuǎn)入專用賬戶的；
（五）提供虛假材料或不符合審核標準材料的；
（六）監(jiān)管部門認定應(yīng)當暫停撥付的其他情形。
上述有關(guān)行為消除后，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)書面通知監(jiān)管銀行恢復(fù)預(yù)售款專用賬戶資金的正常撥付。
第五章 法律責任
第三十二條 【開發(fā)企業(yè)責任】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售款收存、使用過程中違反相關(guān)法律法規(guī)的，由職能部門依法進行處罰，涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法處理。
第三十三條 【監(jiān)管銀行責任】開戶銀行未經(jīng)監(jiān)管機構(gòu)核準同意，擅自支付商品房預(yù)售款或截留、挪用商品房預(yù)售款的，上一級主管部門應(yīng)當責令其改正和追回流失款，給預(yù)購人造成損失的，依法承擔責任。
開戶銀行違反《汕頭經(jīng)濟特區(qū)商品房銷售條例》第五十一條規(guī)定，未履行相應(yīng)監(jiān)管職責的，除應(yīng)承擔相應(yīng)的經(jīng)濟法律責任外，監(jiān)管部門三年內(nèi)不得再與其簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，并通報銀保監(jiān)部門作相應(yīng)處理。
開戶銀行未按監(jiān)管部門撥款通知及時撥款且沒有正當理由的，監(jiān)管部門應(yīng)及時對開戶銀行予以警示，情節(jié)嚴重的可取消合作關(guān)系。
第三十四條 【其他單位責任】施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售款的，依法追究相關(guān)責任；涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法處理。
第三十五條 【監(jiān)管部門責任】監(jiān)管機構(gòu)工作人員在商品房預(yù)售款監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的,依法追究行政責任;涉嫌犯罪的,由司法機關(guān)依法處理。
第六章 附 則
第三十六條 本辦法為貫徹《汕頭經(jīng)濟特區(qū)商品房銷售條例》的具體辦事程序和操作規(guī)范,全市的商品房預(yù)售款監(jiān)管應(yīng)按照本通知執(zhí)行。
第三十七條 工程進度進度異常、延期交房問題樓盤項目的預(yù)售款監(jiān)管，按“一案一策”方式，實行專門管理。
第三十八條 本辦法由汕頭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責解釋。
第三十九條 本辦法自2021年 月 日起執(zhí)行，有效期5年。有效期屆滿，需要繼續(xù)施行的，根據(jù)評估情況重新修訂。