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領(lǐng)導動態(tài)
廣東省建設(shè)廳副廳長劉錦紅在2003年全省物業(yè)管理工作會議上的講話
瀏覽次數(shù)：2824廣東省建設(shè)廳副廳長 劉錦紅
2003年8月28日
以貫徹實施物業(yè)管理條例為契機
把我省物業(yè)管理工作提高到一個新的水平
同志們：
這次全省物業(yè)管理工作會議，是在國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）即將實施的時刻召開的。會議的主要任務(wù)是，傳達貫徹全國物業(yè)管理工作會議精神，學習、宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》，總結(jié)交流物業(yè)管理經(jīng)驗，研究部署當前物業(yè)管理工作，努力把我省物業(yè)管理工作提高到一個新的水平。下面我圍繞會議主題講三方面的意見。
一、物業(yè)管理實踐與發(fā)展的回顧
我省物業(yè)管理在全國起步較早，發(fā)展迅速，從1981年初深圳市注冊成立第一家物業(yè)管理公司起，已經(jīng)走過了二十多年的風雨歷程。這期間，我省物業(yè)管理從無到有，從小到大，從探索起步到逐步規(guī)范和不斷完善提高，目前已成為廣東經(jīng)濟社會發(fā)展的新興行業(yè)。為廣東改善投資環(huán)境，提高城市綜合素質(zhì)，培育住房消費，提高市民居住水平和質(zhì)量都發(fā)揮了明顯作用。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年底，全省有物業(yè)管理企業(yè)2260多家，從業(yè)人員17.2萬人，管理的項目9300多個，面積3.72億平方米。其中住宅小區(qū)5600多個，面積2.6億平方米。涌現(xiàn)一批有規(guī)模，有水平的大型物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)建設(shè)部核準一級資質(zhì)的全國78家物業(yè)管理公司中，廣東有34家，占43.6%。深圳市去年物業(yè)管理行業(yè)總產(chǎn)值近50億元，占全市GDP的比重達2%，占全市房地產(chǎn)業(yè)增加值比重達30%以上。廣州市實行物業(yè)管理的項目面積超過1億平方米以上。近年來，全省物業(yè)管理呈現(xiàn)如下發(fā)展勢態(tài)。
?。ㄒ唬└采w面不斷擴大。繼新建住宅小區(qū)、寫字樓實施物業(yè)管理后，近年一大批舊住宅區(qū)（包括房改房），政府辦公樓，新、舊工業(yè)區(qū)，學校，醫(yī)院，商業(yè)步行街，部隊營房等物業(yè)實施了物業(yè)管理。如廣州市梅花村小區(qū)房改前分屬20多個產(chǎn)權(quán)單位，通過實施物業(yè)管理，全面進行整治，成為規(guī)模達20多萬平方米的大型住宅小區(qū)，前后對比面貌大大改變，業(yè)主也很擁護支持。該項目2002年獲得廣東省物業(yè)管理示范項目稱號。省高級法院辦公樓、省工商局辦公樓、廣州市檢察院技術(shù)大樓、越秀區(qū)政府、番禺區(qū)政府等一些行政機關(guān)物業(yè)近年也先后聘請物業(yè)公司實行專業(yè)化管理。駐港部隊深圳后勤基地，通過聘請物業(yè)公司實行管理，效果很好，得到全體官兵的高度評價。中山市的商業(yè)步行街，按照住宅小區(qū)的標準實施物業(yè)管理，1998年獲得全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號。近年又把大力推進工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理作為提高城市綜合素質(zhì)的重要措施，在全市推廣中炬高新產(chǎn)業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理的經(jīng)驗，進一步改善投資環(huán)境，提高城市綜合素質(zhì)，使外商投資企業(yè)更加安心和樂意在中山投資和置業(yè)。河源市是我省經(jīng)濟欠發(fā)達和山區(qū)地區(qū)，推行物業(yè)管理難度比較大，近年市政府及有關(guān)部門加大了力度，把原來不同單位舊的零星的房改房劃成若干區(qū)域，先由原產(chǎn)權(quán)單位出資進行整治，整治后實行物業(yè)管理。雖然服務(wù)的內(nèi)容還比較簡單，主要是提供房屋維護、保潔、綠化和居住安全等方面的服務(wù)，但前后對比十分明顯，市民也很擁護，更重要的是讓市民形成了物業(yè)管理的概念和感受到物業(yè)管理的作用。汕頭市政管理部門，將部分城市道路通過招標方式選聘物業(yè)公司實施保潔管理，由汕頭市建龍物業(yè)管理公司中標，每平方米管理費0.24元。
（二）物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量有了很大提高。一是隨著物業(yè)管理市場化步伐的加快，物業(yè)管理公司服務(wù)意識和競爭意識普遍增強，這對促進物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量的提高起到的作用是十分明顯的。許多物業(yè)管理企業(yè)，特別是一些大型企業(yè)，都十分重視建立健全內(nèi)部管理制度，招聘和培訓各類管理人才，努力塑造企業(yè)品牌，推出各種服務(wù)業(yè)主的措施等等。如深圳市許多物業(yè)管理公司在企業(yè)中實行“首問責任制”制度，要求物業(yè)管理公司的所有工作人員，對業(yè)主提出的問題都不能說“不知道”，也不能說“不是我管的事情”，而要主動積極幫助業(yè)主解決問題。二是在物業(yè)管理中廣泛使用新技術(shù)新產(chǎn)品，提高物業(yè)管理水平。如住宅小區(qū)中使用了智能化的電子監(jiān)控系統(tǒng)，就能大大提高住宅小區(qū)的居住安全程度。我省相當多的新建大型住宅小區(qū)，通過對業(yè)主做說服工作，愿意不再安裝防盜網(wǎng)，這對提高住宅小區(qū)的管理水平作用十分明顯。三是物業(yè)管理公司創(chuàng)國家和省物業(yè)管理示范項目的積極性很高，把他作為提升企業(yè)水平，嚴格各項管理，把物業(yè)管理做精做細的一項有效措施，使示范的考評能起到帶動物業(yè)管理上檔次上水平的作用。
（三）努力在東西兩翼和山區(qū)地區(qū)城鎮(zhèn)推行大眾化，市民能夠承受的物業(yè)管理。我省改革開放以來雖然經(jīng)濟社會發(fā)展較快，但各地經(jīng)濟發(fā)展水平也不平衡，也帶來了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及物業(yè)管理的不平衡。去年我省商品住宅平均價格高的城市達5000多元，而低的只有1000多元。物業(yè)服務(wù)費，高的城市住宅每平方米已達4—5元，而低的城市0.3—0.4元。針對這種發(fā)展不平衡的問題，各地大力推行大眾化，市民能夠承受的物業(yè)管理。如興寧市在住宅小區(qū)中推行大眾化的物業(yè)管理，服務(wù)內(nèi)容主要有房屋的維護、綠化的管理、保潔和居住安全等，每平方米服務(wù)費0.3元左右。經(jīng)過近兩三年的努力，改變了當?shù)厥忻竦木幼×晳T和對物業(yè)管理的認識。公寓式住宅小區(qū)加上大眾化的物業(yè)管理，讓他們享受到原來自建的單家獨園的住房所無法享受到的居住環(huán)境、活動場所和鄰里關(guān)系。一些年紀較大的老人，當他們的子女要給他們購買住房時，也是首選公寓式的住宅小區(qū)。韶關(guān)、梅州、湛江、清遠、河源、肇慶等市近年都能結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，因地制宜，抓好試點，以點帶面，推動當?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。
?。ㄋ模┘涌煳飿I(yè)管理市場化進程，重視建立優(yōu)勝劣汰的市場機制。一是努力推行物業(yè)管理招標投標，深圳市早在1993年就開始推行，目前已制度化、規(guī)范化。二是各地不搞封鎖壟斷，開放物業(yè)管理市場，有些城市還主動引進外地好的物業(yè)管理企業(yè)，帶動當?shù)匚飿I(yè)管理水平的提高。近年不少企業(yè)到市外、省外各地承接項目和擔任顧問公司。據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳市的物業(yè)管理企業(yè)在全國30多個大中城市接管項目216個，面積達2500多萬平方米，外地顧問項目285個，面積5000多萬平方米。
?。ㄎ澹┮?guī)范市場，加強管理，減少糾紛。一是“關(guān)口前移”，把物業(yè)管理容易發(fā)生糾紛的問題消除在商品房買賣行為之前。在整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場中，要求開發(fā)商在預(yù)售、銷售物業(yè)前應(yīng)選聘好物業(yè)管理公司，并與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。如韶關(guān)市在審批商品房預(yù)售項目時，把這方面的內(nèi)容列入審查的內(nèi)容。佛山市要求開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，必須與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，讓業(yè)主在購買物業(yè)時就了解到入住后物業(yè)管理的具體事項，包括服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量，收費標準，繳費時間，以及業(yè)主入住后必須遵守的有關(guān)規(guī)定，避免入住后由于事前沒有約定發(fā)生糾紛。二是廣泛宣傳和注意引導業(yè)主和物業(yè)管理公司理解物業(yè)管理的含義，轉(zhuǎn)變觀念。業(yè)主選聘物業(yè)管理公司提供服務(wù)，是通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同確定下來的，物業(yè)管理公司按照合同約定提供服務(wù)。合同約定以外的問題，不屬于物業(yè)管理活動中的問題。
但是，我省物業(yè)管理在發(fā)展中仍存在不少問題。主要有：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理市場仍不夠規(guī)范，特別是一些新建的住宅小區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是由自己設(shè)立的物業(yè)管理公司實施管理，沒有簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，有些雖然簽訂了，責、權(quán)、利也不清楚。在預(yù)售、銷售商品房時，沒有與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，出示前期業(yè)主公約，有些雖然有也比較簡單，內(nèi)容也不全面，使業(yè)主不知道自己入住后應(yīng)履行哪些義務(wù)，給日后物業(yè)管理糾紛留下了隱患。
?。ǘ┪飿I(yè)管理活動中各方的法制意識仍比較薄弱。一些城市因物業(yè)管理的移交發(fā)生糾紛，甚至出現(xiàn)打斗事件，在社會上造成不好的影響。本來國家和地方的立法都很明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定的程序和合同的約定去解聘和選聘物業(yè)管理公司。但是一些項目的業(yè)主委員會并沒有按規(guī)定的程序運作，動不動就要解聘物業(yè)管理公司，或者不交服務(wù)費；業(yè)主委員會的監(jiān)督約束機制不健全，一些物業(yè)管理公司，業(yè)主按規(guī)定的程序予以解聘，仍以種種理由不移交物業(yè)管理權(quán)。
（三）一些物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，質(zhì)價不符。特別是一些小規(guī)模的物業(yè)管理公司，素質(zhì)低，管理差，業(yè)主提出意見又不改正，提出解聘要求又不愿意移交。
?。ㄋ模┫蛭飿I(yè)管理企業(yè)亂收費的現(xiàn)象仍比較普遍。最近，省政協(xié)《廣東政協(xié)信息》（140）就呼吁要減少對物業(yè)管理企業(yè)的行政事業(yè)性收費。據(jù)反映，一些基層的有關(guān)部門，都向物業(yè)管理企業(yè)收取各種名目繁多的費用，如治安聯(lián)防費、雜志費、上網(wǎng)費、各種崗位的培訓證費、調(diào)配費、上繳停車場管理費等，有些是一次性的，有些是每月都要交的，據(jù)不完全統(tǒng)計，各項收費多達50項。這種行為實際上是損害了業(yè)主的利益。
二、《條例》的主要內(nèi)容及基本制度
《條例》是我們國家頒布的第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，它既是我國二十多年物業(yè)管理實踐與發(fā)展的結(jié)晶，也是今后規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理的依據(jù)和基礎(chǔ)。認真學習和領(lǐng)會《條例》的主要內(nèi)容及基本制度，對貫徹實施好《條例》，規(guī)范物業(yè)管理行為，具有十分重要的意義。
?。ㄒ唬稐l例》的主要內(nèi)容
《條例》共有七章七十條，在國家頒布的專業(yè)性行政法規(guī)中是屬于篇幅比較長的，說明物業(yè)管理需要規(guī)范的行為比較多。主要內(nèi)容包括了以下幾個方面。
1.明確物業(yè)管理的定義及其內(nèi)涵?！稐l例》第二條的規(guī)定，明確了業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動中的關(guān)系，一是選聘和被選聘的關(guān)系。二是遵從合同約定，所有物業(yè)管理活動，雙方的責任、權(quán)利、義務(wù)都是按合同的約定執(zhí)行。因此，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動中的一個非常重要的文件，也是處理物業(yè)管理活動中各種糾紛的依據(jù)。
2.對物業(yè)管理活動中各方主體的行為及其責任、權(quán)利、義務(wù)作了規(guī)定。包括業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)等，為規(guī)范物業(yè)管理活動各方主體提供了法律依據(jù)。
3.對前期物業(yè)管理活動作了比較具體的規(guī)定。《條例》專門用了一章來規(guī)范前期物業(yè)管理，規(guī)定前期物業(yè)管理主要是建設(shè)單位負責組織實施。由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理公司，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；建設(shè)單位銷售物業(yè)前要制定業(yè)主臨時公約，向買受人明示和作出承諾；在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料等等，為規(guī)范前期物業(yè)管理行為提供了依據(jù)。前期物業(yè)管理活動在整個物業(yè)管理活動中占有相當重要的位置，近年發(fā)生的許多糾紛，很多都是由于前期物業(yè)管理不規(guī)范引起的。
4、界定了一些原來責任不清的問題。如水、電費的收取方式和設(shè)施維修問題，《條例》第四十五條、五十二條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取費用，并承擔設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。這些規(guī)定，解決了物業(yè)管理公司長期在代收水、電費，特別是公用分攤的水、電費問題上的困擾。
安全防范問題?！稐l例》第四十七條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。這個規(guī)定，明確了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范工作中是協(xié)助的責任，但必須采取應(yīng)急措施。
維修資金交納問題。《條例》第五十四條規(guī)定，由住宅、非住宅物業(yè)的業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。這個規(guī)定，明確界定維修資金由業(yè)主負責交納，同時又規(guī)定維修資金屬全體業(yè)主共同所有。
5.對物業(yè)管理活動中違法違規(guī)行為設(shè)定了處罰措施?！稐l例》中用了較多條款來設(shè)定處罰措施，從第五十七條到第六十九條，共十三條。對建設(shè)單位不通過招標方式選聘物業(yè)公司，擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施，不移交有關(guān)資料；未取得資質(zhì)證書從業(yè)和未取得相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格執(zhí)業(yè)，違規(guī)轉(zhuǎn)包物業(yè)管理項目，挪用專項維修資金，建設(shè)單位不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變管理用房用途，業(yè)主逾期不交服務(wù)費等方面規(guī)定了處罰措施。
?。ǘ稐l例》確立的基本制度
為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理當事人的合法權(quán)益，《條例》突出建章立制的重要作用，確立了以下七項物業(yè)管理的基本制度。
1.業(yè)主大會制度。各地在物業(yè)管理實踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主召開會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到過一定的促進作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責一致的原則。在實踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會作出換聘物業(yè)管理企業(yè)或同意利用公共設(shè)施經(jīng)營的決定，但遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上認識，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進行。
2.業(yè)主公約制度。物業(yè)管理往往涉及到多個業(yè)主，業(yè)主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業(yè)主的個體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時，個體利益應(yīng)當服從整體利益，單個業(yè)主應(yīng)當遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關(guān)規(guī)定。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進行管理，《條例》對各地實施物業(yè)管理中已具有一定實踐基礎(chǔ)的業(yè)主公約制度進行了確認，規(guī)定業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等依法作出約定。實行業(yè)主公約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。
3.物業(yè)管理招投標制度。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟的基本特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會，《條例》突出了推行招投標對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。并對住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。
4.物業(yè)承接驗收制度。物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強烈的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點問題，多數(shù)是在開發(fā)建設(shè)階段遺留下來的。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進行嚴格的物業(yè)承接驗收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場份額的擴大，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事。對業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，應(yīng)當與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。
5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務(wù)實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進行管理的一種活動，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個別業(yè)主的不當行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護全體業(yè)主的利益和社會公共利益。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度越來越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進的工具及設(shè)備，建立科學、規(guī)范的工作程序，對價值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實施良好的管理與維護?；谝陨险J識，《條例》規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準入制度，嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。
6.物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。物業(yè)管理活動的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了應(yīng)對物業(yè)管理專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的維修養(yǎng)護以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面學科和知識，并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)崗位實踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能有效地做好管理服務(wù)工作。不少發(fā)達國家以及香港、臺灣地區(qū)等都通過對物業(yè)管理專業(yè)人員進行職業(yè)資格的認證以及繼續(xù)教育制度，來實現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。因此，《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。建設(shè)部也正在配合人事部抓緊將這一制度納入國家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。
7.住房專項維修資金制度。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個人擁有住房產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，舊住房體制下由國家或單位單一承擔住房維修的狀況相應(yīng)發(fā)生了根本性改變。為了解決在住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生大修、中修及更新、改造時，如何在多個業(yè)主之間及時籌集所需費用的問題，《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號）規(guī)定：“加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度”。建設(shè)部、財政部1998年已經(jīng)頒布了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，對維修基金的交納、存儲、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。經(jīng)過近年的實踐證明，建立專項維修資金，對保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。針對目前存在的專項維修資金交納范圍不明確以及挪用專項維修資金等問題，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
三、以貫徹實施物業(yè)管理條例為契機，把我省物業(yè)管理工作提高到一個新的水平。
《條例》從9月1日起就要實施了，我們要在認真總結(jié)我省物業(yè)管理走過的歷程，取得的經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，切實把《條例》貫徹實施好。當前主要要做好以下幾方面工作：
?。ㄒ唬┮獜V泛宣傳和組織學習《條例》。一是各市、縣建設(shè)和房管部門要利用電視、廣播、報刊、雜志、小冊子等多種形式，向社會各界和市民廣泛宣傳《條例》的主要內(nèi)容、基本制度和有關(guān)規(guī)定等，使社會各界和廣大市民了解和熟悉，特別是要宣傳物業(yè)管理定義的內(nèi)涵，認識物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。主要是通過雙方簽訂的合同來開展，重點放在對房屋的維修、養(yǎng)護、管理和環(huán)境衛(wèi)生上。按照服務(wù)內(nèi)容的多少，質(zhì)量要求來確定物業(yè)服務(wù)收費的高低。業(yè)主不應(yīng)該把合同約定以外的責任推給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也不應(yīng)在合同約定以外作出承諾。對一些超出房屋維修、養(yǎng)護、管理以外的服務(wù)，不能大包大攬，超越物業(yè)管理企業(yè)的能力范圍。二是要對物業(yè)管理公司的主要崗位人員進行培訓，使物業(yè)管理公司全面理解和掌握《條例》的主要內(nèi)容和各項規(guī)定，在物業(yè)管理活動中做到依法經(jīng)營，按規(guī)定運作，提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)，真正做到不損害業(yè)主的合法權(quán)益。省建設(shè)廳將委托省物業(yè)管理協(xié)會和建設(shè)部深圳物業(yè)管理學院對物業(yè)管理公司主要崗位人員和經(jīng)理進行再教育培訓，講解《條例》的主要內(nèi)容、基本制度、有關(guān)規(guī)定，解答有關(guān)問題，以提高我省物業(yè)管理企業(yè)學法懂法依法經(jīng)營的水平。物業(yè)管理企業(yè)也要在小區(qū)內(nèi)，采取張貼公告，印發(fā)小冊子，召開業(yè)主座談會等多種形式宣傳《條例》。國家物業(yè)管理協(xié)會與深圳市聯(lián)合印制的《條例》宣傳掛圖效果很好，圖文并茂，通俗易懂，在全國發(fā)行深受歡迎，各地可以采用。
?。ǘ└鶕?jù)《條例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合當?shù)貙嶋H，抓緊制定貫徹實施《條例》的配套政策和有關(guān)規(guī)定。如物業(yè)管理權(quán)的交接和移交程序和辦法，物業(yè)維修資金的籌集、使用和管理辦法等等。省建設(shè)廳正在抓緊制訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》示范文本，提供給各方當事人使用。
關(guān)于我省地方性法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，與國家《條例》的規(guī)定不一致的內(nèi)容，經(jīng)咨詢有關(guān)部門，按行政法規(guī)效力大于地方法規(guī)的規(guī)定，國家《條例》實施后應(yīng)按《條例》的規(guī)定執(zhí)行。
（三）貫徹實施《條例》，全面規(guī)范物業(yè)管理市場。
1、規(guī)范前期物業(yè)管理行為?！稐l例》第三章明確規(guī)定，前期物業(yè)管理的組織者是建設(shè)單位，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當前我省物業(yè)管理市場出現(xiàn)的許多糾紛，就是因為前期物業(yè)管理沒有規(guī)范造成的，開發(fā)企業(yè)賣樓時很多物業(yè)管理方面的事項都沒有告訴業(yè)主，有些為了把房子賣出去，有意隱瞞很多問題，還有一些賣樓時把物業(yè)服務(wù)費壓得很低，業(yè)主入住后就要提高。有些承諾免交物業(yè)服務(wù)費，給日后物業(yè)管理留下糾紛和隱患，不少業(yè)主在買樓的時候不知道入住后物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量、收費標準、交費時間，不知道入住后要遵守哪些規(guī)定，入住后一旦有意見，就發(fā)生糾紛。如果都按照《條例》的規(guī)定做了，物業(yè)管理的有關(guān)事項業(yè)主在買樓的時候已經(jīng)明確和解了，入住后就會大大減少這些方面的糾紛。
市、縣商品房預(yù)售項目審批和物業(yè)管理工作分別由不同部門管理的，建設(shè)和房管部門一定要互相配合，互相支持，互相把關(guān)，共同把前期物業(yè)管理規(guī)范好。在這方面有些城市就做得比較好，但有些城市互相之間就很不配合，各做各的，批預(yù)售的就不管物業(yè)管理怎么樣，信息互不溝通，這樣是沒有辦法把市場管好。希望這些城市要糾正這種現(xiàn)象，樹立全局的思想，圍繞著規(guī)范物業(yè)管理市場這樣一個目標，按照法律法規(guī)的規(guī)定，認真履行職責，前一道手續(xù)沒有完備的，后一道手續(xù)不能開綠燈，這樣才能把物業(yè)管理市場規(guī)范好。
2、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為?！稐l例》明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同中止時，應(yīng)當將管理用房、有關(guān)資料交還給業(yè)主委員會。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途，不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人等等。物業(yè)管理企業(yè)要按照這些規(guī)定實施管理，認真履行合同，不做任何損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
3、規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為。《條例》對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)、職責都作了明確規(guī)定，建設(shè)部已經(jīng)印發(fā)了《業(yè)主大會規(guī)程》。市、縣建設(shè)和房管部門要廣泛宣傳，物業(yè)管理公司也要在小區(qū)內(nèi)張貼和宣傳，給業(yè)主了解和掌握。
關(guān)于基層一些部門向物業(yè)管理企業(yè)亂收費問題。各地要結(jié)合今年繼續(xù)開展的整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，加大對物業(yè)管理市場整治的力度，把亂收費問題作為一項重點整治的內(nèi)容。會同物價等部門，通過組織專項檢查，對不是國家和省規(guī)定收費的項目，一律予以取消。并通過媒體及其它方式向社會公布允許收費的項目，在目錄以外的收費項目，企業(yè)可以拒絕繳交和向物價部門投訴。各市、縣也可與當?shù)匚飪r部門協(xié)商建立收費登記手冊，要求凡是向物業(yè)管理企業(yè)收取費用的部門，要在收費登記手冊上填寫收費的名稱、文件依據(jù)、批準部門、收費標準等內(nèi)容，對不能出示有效批準文件的收費項目，物業(yè)管理企業(yè)可以拒交，也可以向有關(guān)部門投訴。
?。ㄋ模┺D(zhuǎn)變觀念，深化改革，加快物業(yè)管理市場化進程。當前物業(yè)管理市場存在的一些問題，如質(zhì)價不符，服務(wù)質(zhì)量差，亂收費，業(yè)主選聘了新的公司，原來的公司又不愿意退出等等，我認為，其中一個很主要的原因就是物業(yè)管理的市場化程度還比較低，物業(yè)管理活動中各方主體的法制觀念淡薄。解決這些問題，關(guān)鍵是要建立一個優(yōu)勝劣汰的機制，通過這種機制去約束物業(yè)管理活動中各方主體的行為，促使他們要講誠信，講服務(wù)，和依法經(jīng)營。因此在貫徹實施國家《條例》時，要求物業(yè)管理各方主體都要深刻理解這些規(guī)定的內(nèi)涵和意義所在，增強法制觀念。
一是業(yè)主和業(yè)主委員會要通過學習貫徹《條例》，認識到法律法規(guī)賦予的選聘和解聘物業(yè)管理公司，是要按照一定的程序運作，要求業(yè)主和業(yè)主委員會要從全局和全體業(yè)主的利益出發(fā)，正確行使自己的權(quán)利，不能夠從個人的目的和個人的利益出發(fā)，隨意選聘或解聘物業(yè)管理公司。
二是物業(yè)管理企業(yè)要進一步樹立市場的意識和競爭的意識，你不按照合同的約定實施管理，或者管理質(zhì)量達不到，業(yè)主按照規(guī)定的程序解聘，企業(yè)就要尊重業(yè)主的選擇，妥善移交物業(yè)管理權(quán)，退出物業(yè)管理區(qū)域。出現(xiàn)這種情況，物業(yè)管理公司要多從企業(yè)的內(nèi)部找原因，要從中吸取教訓，加強企業(yè)的內(nèi)部管理，提高服務(wù)的質(zhì)量和水平。這樣才能在市場中有立足之地和不斷謀求新的發(fā)展。
三是市、縣主管部門要為這種優(yōu)勝劣汰的市場機制的建立創(chuàng)造良好的條件，制定物業(yè)管理權(quán)交接的程序和辦法，防止發(fā)生沖突和糾紛。近來一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了由于業(yè)主選聘了新的物業(yè)管理公司而發(fā)生糾紛，有些甚至出現(xiàn)了打斗事故，主管部門要研究采取措施制止這種惡性沖突的發(fā)生。在這里也希望新聞媒體要多做正面引導和正面宣傳。
?。ㄎ澹┲匾曃飿I(yè)管理專項維修資金的籌集，管好、用好物業(yè)管理維修資金。維修資金是物業(yè)的“養(yǎng)老金”。國家《條例》對此作了規(guī)定。但是，各地對新建商品房維修資金的建立、使用、管理工作不到位，許多地方根本沒有建立維修資金制度。廣州市在這方面工作抓的較好，市國土房產(chǎn)局在商品房維修資金的建立、使用、監(jiān)管上建立了管理方案和措施，值得各地學習借鑒。
?。├^續(xù)在我省東西兩翼和山區(qū)地區(qū)推行大眾化，市民能夠承受的物業(yè)管理。物業(yè)管理是隨著我省經(jīng)濟社會的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，得到逐步發(fā)展的。由于我省經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，不可能要求各地的物業(yè)管理都能同步發(fā)展，即使在一個城市，也有收入上的差異，從而帶來了要求提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容有所不同。因此在繼續(xù)推進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的同時，我們一定要注意到這種經(jīng)濟的差異和市民對物業(yè)管理的需求及其經(jīng)濟承受能力。對于東西兩翼和山區(qū)地區(qū)的城鎮(zhèn)，在今后一段時期，仍以推行大眾化的物業(yè)管理為主。2001年9月，省建設(shè)廳在興寧市召開了東西兩翼和山區(qū)地區(qū)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)現(xiàn)場會，這次全省物業(yè)管理工作會議，我們又安排興寧市作如何推行大眾化物業(yè)管理的專題發(fā)言，目的是要加快推進這項工作。今年7月中旬，建設(shè)部在北京召開了全國物業(yè)管理工作會議，我省在大會交流經(jīng)驗時介紹了這方面的做法和體會，得到建設(shè)部的充分肯定，也給兄弟省市很大的啟發(fā)。
關(guān)于房改房的物業(yè)管理，據(jù)統(tǒng)計，我省城鎮(zhèn)有房改房一億多平方米，目前實施物業(yè)管理的比例還比較低，推進這部分住宅的物業(yè)管理，無疑對改善市民的居住環(huán)境，提升城市的綜合素質(zhì)起很大的作用。因此，我們要積極推進，這次會議安排參觀廣州梅花村小區(qū)房改房的物業(yè)管理，就是這樣一個目的。房改房的居住環(huán)境不配套，可以先實施大眾化的物業(yè)管理，從而提高全市房屋物業(yè)管理覆蓋面。
同志們，規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理工作，與人民群眾切身利益密切相關(guān)，全面貫徹落實《條例》，進一步規(guī)范物業(yè)管理市場，責任重大，任務(wù)艱巨。讓我們共同努力，把《條例》各項規(guī)定落到實處，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境做出貢獻。